全球30个著名城市租金收益率

在房地产市场上房价和房租是一对孪生兄弟，但实际上它们背后所反映的精确含义是完全不同的，一般来说房租反映的是一个城市或者一个区域的生活成本，它和人们的工资水平关系更密切，房价反映的是一个城市里面房地产资产的价格、泡沫化程度，更多的我们可以从过去的一段时间，一个城市，或者区域的房地产市场供求关系，以及比方说像通货膨胀等等的因素里面来找到答案。

还有另外一个数据，把房租和房价直接联系到一块的叫租金收益率，它背后的含义是指如果我花万来买一套房子的话，从投资的角度，我把这套房子再租出去，一年来收获租金回报率怎么样。

比方说如果房子是万能够买得到，租出去每年租金是2万块钱，您的租金收益率就是2%，你有没有发现这和我们在银行里的储蓄利率，或者说我们在股票市场上的市盈率或者叫股息率，它是有类似的地方。

租金收益率反映什么？其实它反映的是我们在一个城市里面究竟应该是买房，还是应该租房，哪种方式在当前来看更加合算。

如果一个城市我们来判断，在相当长的一段时间里面，房价是不涨的，那么通过租金收益率就能够来判断我们应不应该来买房子了。

另外其实我们也常常用租金收益率来表达一个城市里边的房地产相对于人们收入水平的泡沫化程度，或者叫买房的难易程度。

下边我们来看一看中国各个城市里边的租金收益水平，虽然可能各个城市里面略有差别，但整体来看像北上广深的一线城市，大体租金收益率都在1.5%左右，国内大量的二线城市，比方像杭州、南京或者像武汉、郑州、西安等等，一般来说租金收益率都在1.5%~2%之间，一些三四、线城市或者一些县城里面的租金收益率可能还略高一些，会达到2.5%~3%之间，但是在今天在大陆的城市里边，租金收益率能够超过3%的区域还是非常少的。

我想可能听完这些数字之后，您并没有对租金收益率高低有一个太生动的认知，因为毕竟我们还是在闭门造车，看国内的市场缺乏更开阔的眼界，这个章节的内容我将和朋友们一块来放眼看世界，看一看世界上那些著名城市的租金收益水平。

通过这样的对比，我想一方面我们可以知道在世界上其他的一些城市如果租房的话，它的成本相对于买房来说合算还是不合算，中国的情况又怎么样。

还有另外一个更现实的意义，在年10月底的时候，房地产税的试点节奏在明显的加快，那么房地产税未来的税率水平会怎么样？我来告诉大家房价会是一个必须参考的因素，另外房子的租金收益率也是一个需要参考的，其实它背后就反映了就是说如果我是房屋的持有人，我把每年这个多余的房子租出去之后收租金收入如果不能够覆盖我的房地产税成本的话，那么大家来试想一下，多套房的拥有者就会倾向于卖出房子，这样可能就会导致房地产对地方政府来说未来的房地产税可能就征不到了。

下面我们来看一下世界上著名的一些城市租金收益的水平，大体上有20多个城市，先说一下国内的这些，我的数据来自于一个世界上著名的生活成本的网站，数据都是来自于世界各地城市的居住者他们自己上传的数据，所以这些数据在我看来具有一定的真实性，另外这些数据是在年9月底的最新数据，所以它具有不错的时效性，相对来说这些租金收益的水平是比较稳定的，每个月包括每年的变化都是比较小的。

其实在这个网站上面一共反映了多个来自于世界各地的发达国家、发展中国家，包括美洲、欧洲、非洲，包括东南亚什么等等，应该说包罗万象。

整体来看租金收益率比较低的这些城市，中国占了比较大的比重，比方说在这将近个城市里面，租金收益率最低的城市是中国的深圳，多少？1.22%，也就相当于是万，如果投资买了一套房子，一年租出去的租金只有12,块钱。

我想国内可能不排除有一些朋友是不服气的，的确在国内除了深圳之外，有另外有一些城市租金收益甚至比深圳还要更低一些，比方说像厦门可能也是比较低的，好了，这是一个租金收益率最低的。

下面再给大家讲一些租金收率和厦门比较贴近的一些城市，比方像韩国的首尔和厦门差不多1.22%，比方说像广州1.41%，像中国台北1.44%，另外像中国台中1.53%，杭州1.56%，香港1.6%，北京1.64%，南京1.68%，上海是2.18%。

这里边是把中国的一些比较著名的城市放在全世界范围内来对比，我们看到了整体来说是在全世界租金收益率都是比较低的。

下面我们看到这些城市主要来自于世界上其他的一些国家或者地区，比方说像巴黎2.19%，印度首都德里2.37%，新加坡2.%，日本东京是3%。

刚才所谈到的这些，你有没有发现这些城市共同的一个特点？人口都是比较多的，另外更多的是首都，但是逐渐从刚才所谈的最初的发展中国家占比较多，开始逐渐有发达国家的城市名单了。

在全世界范围内租金收益率超过3%以上的大多数是一些发达国家，我们再来看一下像东京3%，意大利罗马3.26%，伦敦3.32%，德国柏林3.35%，泰国首都曼谷3.36%，胡志明市我也把它找出来了，3.42%，然后像瑞士苏黎世3.51%，加拿大温哥华3.85%，澳大利亚悉尼4%。

这是2%点多到4%之间的世界上著名城市，应该说在几大洲里面基本上都是有分布，但是整体来看，在里边的发达城市会变得多了一些，或者说租金收益率达到了3%以上的，大家有没有发现，没有一个中国的城市了。

的确在世界上在租金收率4%以上的还有一些城市，比方说像印度尼西亚首都雅加达4.32%，美国纽约4.66，看纽约的租金收益率还是明显的比我们要高了不少了。

然后我们再来看泰国的旅游一个圣地叫芭提雅，可能有的朋友到东南亚旅游到泰国去的时候，到过这个地方，多少租金收益率？4.91%将近5%了。

下面再给大家分享几个租金收益率超过5%以上的，意味着说万如果买一套房子，你把它租出去的话，一年的租金超过了5万块钱以上，这是不是想一想还是挺高的？如果在国内的一线城市来对比，北上广深0万一套的，房子一年的租金都应该是超过了50万以上，这的确是一笔挺大的收入了。

我们看一看，菲律宾首都马尼拉是5.7%，美国旧金山租金收益率5.84%，美国洛杉矶租金收益率5.89%。

刚才和朋友们一共分享了30个城市，我想这30个城市如果你静下心来的话，基本上你能够想到的世界上这一些大的城市，不论是发达国家、发展中国家或者说中国相邻的国家，像日本、俄罗斯、新加坡、泰国、马来西亚、印度尼西亚、越南等等都在里面已经包含了。

通过这样的对比，你有没有发现，其实中国的租金收益水平的确还是比较低的，实际上中国租金收益率的低，一方面在我看来是在过去的这10年20年时间，房价的上涨还是似乎超过了我们收入的上涨，所以就相对来说从租金的水平收不上来，因为大家的收入还没有达到这样的支付能力，但是房价已经窜上去了，这是一种解释。

另外是因为租金的形成，一方面与工资与收入水平有关，另外比方说也与城市里面房屋出租的供给有关，所有的价格都是供求双方由供求决定价格，还有个与价格有关系的是什么？成本，这也反映了在中国的城市里边相对来说能够出租的房子总体来看还是比较充裕的，由于供给比较充裕，所以租金的价格也上不去，这是租金收益率低的第二种解释。

第三种解释就是刚才讲到的，价格实际上与供求有关系也与成本有关系，不可能存在一个长期亏损的价格长期存在，为什么中国的租金收益率长期这么低？这是由于在持有的时候成本太低了。

比方说刚才大家注意到了，中国大量上榜这些城市租金收益的水平都是在2%以下，我们看到世界上一些发达国家，甚至有一部分发展中国家，他们可能不论从人们的收入水平，不论从这种收入水平的增长速度，从各个方面并不比中国的一线城市好多少，但是他们的租金收益率水平显然跟我们不在一个水平上，我们只有百分之一二，他们百分之四五，甚至还要更高一些。

为什么这样？是因为除了中国之外，其他所谈到的这些城市绝大多数都是有房产税持有成本的，如果增加了持有成本，对房东来说，在房屋出租的时候，他自然羊毛出在羊身上，要把一部分房产税的成本包含到租金里面去。

所以正是因为在中国，我们所谈到的租金是一个房东直接可以装到腰包里边的，甚至在纳个税的，时候都是可以逃税的，这是一个很普遍的现象。

但是我们知道在绝大多数的中国大陆以外那些城市里面，一方面租金是要交税，另外一方面整个的房子还要交房屋的房地产税或者叫房产税，正是由于这样的差别，所以中国的租金收益率也是比较低的。

顺便说如果最终房产税不论是试点方案落地或者最终的房产税方案落地的话，大概率会推动中国的租金水平上涨，到那个时候也许我们看到了今天极低的这种畸形的租金收益率，到那个时候可能会有新的变化。

好了，数据揭示真相，希望以上的分析对你们了解中国房产市场的今天，包括对未来前瞻性的判断有启发有帮助。

毫无疑问中国的房地产市场正在经历一个新的变局，要想了解这些变局，欢迎你

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