想知道未来房价一个公式就够了

之前的文章中，房江山为大家澄清了一个基本事实，那就是中国的房价上涨不是特殊的，而是符合全球房价上涨的一般规律。今天，基于这种普遍现象，房江山为您分析房价上涨背后的驱动因素。并且为您提供一个简单的计算公式。使用此公式，您可以粗略估计未来房价的增长率。

01国际比较：二战以来全球房价的增长率

我们先看一张图片，这张图片来自一篇学术论文，该论文发表在《美国经济评论》上，是顶尖的经济学学术期刊。图中有很多信息，我们仔细看看。首先，让我们看一下谁的房价增长最快。毫无疑问，日本的年增长率达到了10.3％，是14个国家中最快的。每年10.3％，在66年中累计增长了倍以上。看到这个数字，您就会知道日本的房地产泡沫确实存在。在过去十年中，中国的房价上涨了多少倍呢？是10倍以上。一线城市从七、八千元增加到七、八万元，二线城市从两、三千元增加到两、三万元，三四线城市从一千元增加到一万元。因此，它也就是十倍或多一点，和日本远不是一个数量级。很难将当前的中国房价与90年代的日本泡沫相提并论。还有一个细节。这倍是日本从年到年的涨幅。自年房产泡沫破灭以后，日本的房价已减少了一半以上。也就是说，年的房价高于年的房价。从年到年的增长率，至少也有倍。这才是泡沫，我国十几倍的涨幅，很难说存在泡沫。房江山刚才说的是日本，但日本以外的国家也经历了快速的增长。例如：法国，芬兰，澳大利亚和英国都经历了高增长。英国的增长率是90倍以上，法国的增长率达到了倍以上。这样看来，中国的房价增长确实不是很离谱。美国呢？众所周知，由于房地产泡沫，美国于年爆发了次级抵押贷款危机。那么美国的房价上涨是否强劲呢？实际上，远非如此。美国的年平均增长率仅为3.8％，在66年中仅增长了11.7倍。在发达国家，这一比例很低。只有德国和瑞士低于美国，约为10至11倍。为什么是这样？美国土地辽阔，人烟稀少。除纽约，洛杉矶和芝加哥外，许多城市都很小，人口只有一百万。刚才我们在谈论这些国家的房价增长率已经看到，实际上，很多国家的房价增长非常快，而且通常是几百倍。您可能会认为它太快了，太不可思议了。实际上，第二次世界大战后，发达国家进入了和平发展时期，其经济迅速发展，这被称为战后的“黄金时期”。在此期间，房价迅速上涨。从年战争结束到年，发达国家在过去30年中经历了一轮快速的房价上涨。据统计，14个主要国家的平均房价上涨了约10倍，与我国年以来的涨幅大致相同。

02房价增速可以归结为哪些因素？

理解这个问题，可以看图表上的两个指标。除了房价上涨外，它还显示通货膨胀率（以CPI表示）和GDP增长，两者为年平均水平。为什么显示这两个数字呢？这与房价上涨的原因有关。在发达国家，房价上涨的原因可以归结为两点，一个是收入增长，另一个是通货膨胀。让我们一一讨论。让我们先谈谈收入增长。为什么收入增长会导致房价上涨？恩格尔经济学定律说，随着收入的增加，人们在食物和衣服等基本物品上的支出比例将下降，而在住房，旅行和娱乐方面的支出将增加，更多的钱花在房租和高端消费上。换句话说，房租增长可能快于收入增长，至少也和收入增长一样快。如果人均收入增加一倍，租金也将增加一倍。此外，从长远来看，房价的增长率与租金的增长率相同。当租金翻倍时，房价也会翻番。而且，随着收入的增加，房价不仅限于发达国家，发展中国家也是如此。例如：印度是一个相对贫穷的国家，人均收入仅为2,美元，相当于我国的1/4至1/5。但是即使这样，随着近年来印度经济的腾飞，印度房价也开始迅速上涨。从年到年，印度的房价平均每年以13％的速度增长，并且在七年内增长了％，增长了一倍以上。您会发现，即使收入低，只要经济腾飞，就不会阻碍房价上涨。在其他发展中国家，例如：韩国，马来西亚，巴西，俄罗斯，南非等，在经济腾飞时，住房价格也毫无例外地迅速上涨。因此，这种房价上涨是收入增长的普遍现象，而在中国这种现象绝非特殊现象。房江山刚才说的是第一个因素，即收入增长，现在让我们谈谈第二个因素，通货膨胀，即价格上涨。从长远来看，在过去的六、七十年中，全球范围内的通货膨胀率相对较高。特别是在70年代，发达国家普遍经历了严重的通货膨胀，经济增长停滞不前。滞涨一词就是从那时候开始的。所以问题来了，物价上涨，租金和房价会不会上涨呢？也是上涨的，即便实际收入不涨，房租也会涨，这是印票子导致的物价水平普遍上升。此外，大城市的房租将增长更快。为什么？由于大城市位置有限，住房供应有限，增加难度大，因此大城市的租金和房价将上涨得更快。现在我们来看数字。在图表中，发达国家的GDP多年来平均每年增长2.5％，通货膨胀率则为每年4.3％。这两个数字合计为6.8％。每年的平均房价增长率是6.6％，这两个数字是相似的。因此，从长远来看，不管详细因素如何，房价的增长率约等于经济增长率加上通货膨胀率。无论从原理还是从经验证据上，这个粗略的公式都是合理的。房价增长的简单计算公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度说了这个公式，让我们做两个简单的练习。第一个练习，这个公式可以解释中国过去20年的房价上涨吗？答案是肯定的。在过去的20年中，我国的GDP年均增长率约为9.5％，通货膨胀率约为2.5％，加起来为12％。如果房价每年增长12％，它将在6年内翻倍，在18年内翻8倍，在20年内翻10倍。这与过去20年的房价增长率完全相同。从这个角度来看，我国过去20年的房价增长并没有过快，这与一般规律是一致的。第二个练习，我们使用此公式来确定未来的房价增长率。假设我国未来10年的经济平均增长率为4％，而通货膨胀率为每年2％，那么房价应每年增长6％。如果每年增长6％，它将在12年内翻倍。如果是这样的话，回首十年，您会发现今天的房价非常便宜，就像今天的我们看十年前的房价一样。总结一下：今天的内容，房江山总结为三句话。1.在过去的六、七十年中，发达国家的住房价格经历了长期的上涨，年增长率为6.6％，累计涨幅超过90倍。2.房价增长可以简单地分解为经济增长和通货膨胀。在过去几年中，发达国家的经济增长和通货膨胀总计达到6.8％，几乎与房价上涨相同。3.我国的房价在过去20年中一直在上涨，该公式完全适用。

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