今年第16次柬埔寨金边房产考察见闻

从柬埔寨接待多批看房团呆了一周，回来也快一周了。现在还在忙着写国内生意北京某知名大盘营销方案的事。再拖就记忆不深刻了，还是挤时间把柬埔寨这次看房团见闻趁新鲜分享出来。

写文章频率低，不发朋友圈，不代表我不忙，不代表柬埔寨首都金边市场不好，不代表买房人不多，事实是，我超级忙，私下靠谱网友约的也很多，这次看房团的多批网友们一共买了12套房。我都有单据照片的，只是不想很low的晒这些。我也希望大家投资是基于价值，基于理性判断，而不是基于其他人买的多。我觉得这才是我的专业价值。

上周组织了今年第16次柬埔寨首都金边房产考察团，因为接待了好几批不同时间不同城市到达的看房网友，因为大家都是上班族，请假可能不容易凑在同一时间，所以我在金边呆了一周时间。经常是今天上午机场送走上一批看房团，紧接着迎来下一批看房团。感恩大家的信任，买了一大波。

本来想趁着刚发生的事情记忆新鲜，在金边抽空晚上在酒店把看房见闻写下来，结果一直忙碌到回国那天都没空，每天都是忙着和不同的看房团网友们详细走访考察房产，晚上也是继续忙着考察聊天，有时忙的朋友圈及时信息也顾不上发。回京后又马不停蹄忙国内公司的事，有个北京著名的西南区域大盘二代儿子接班不给力，老妈重出江湖，找我谈营销的事，前天还在项目工地上摘了个葫芦，拿回来玩。很多人问我干什么工作的，这就是我的老本行，安身立命主要赚钱的事，公司有人管理，我平时不怎么管而已。前段时间去青岛和郑州也是忙国内公司和开发商生意的事。

昨天还去国贸朋友那坐了会，朋友在窗户上指着旁边某著名写字楼说，去年的租金14块钱一平米，今年已经降到了7块，太惨了。国贸的白领们再也抬不起傲娇的头颅，楼下人气也少了很多，经济下行实锤。我穿着优衣库99块买的衣服站在国贸写字楼也不再觉得自卑。

这就是现在真实的经济，没有经过新闻联播修饰的。看透趋势，才能做好投资，经营好自己的生活。

一直在讲，是因为我们现在所处的环境和大势，我们70后80后90后自出生以来，工作以来经过了过去二十年中国的高速发展和红利期，各种机会期，现在开始进入长期下行通道和低速通道，很多人是不适应的，是没有经验进行判断应对的。以前是正和效应，市场有增量，参与市场中你赚钱我也赚钱；现在是零和效应，市场没增量，你赚钱就代表是赚的我的钱，我要赔钱；以后就是负和效应，市场整体下行，你不赚钱，我也不赚钱，我们现在已经开始进入这个周期，而且一定是长期的。未来，所有人都会置身于这个新周期，投资和生活工作的逻辑也会发生根本转变。

国家发展没有新鲜事，别管是资本主义还是社会主义，这只是表象，真正国家经济一步步发展的规律周期是不会因这些表象改变的。发达国家在几十年前也经历了快速发展期和红利期，现在也已进入平缓期衰退期，整个欧洲去年年的GDP增长率，德国是最高的，不到1%，剩下的英国法国之类都是百分之0点几，还有负百分之几的，这些发达国家现在已经固化，社会机会很少。这才是国家发展的真相，世界发展的真相。每个国家都会像人一样经历少年青年老年期，谁都避免不了。做为个人投资者，抓住一个国家的青年期就好，赚钱最轻松。

在这样的背景下，我们做为一个个体，才开始换一条赛道，寻找一个新的经济增长上升期的国家去参与红利期。否则，如果中国经济还处于十多年前的红利上升期，我们何必舍近求远去投资呢。大趋势才能赚大钱，小趋势零敲碎打赚不到大钱，喂不饱你。所以认清这个大趋势，参与到每一个国家的青年发展快速期红利期，才是最重要的能力本事。

最近，柬埔寨因为西港这个城市的负面新闻，让大家对柬埔寨整体认知和首都金边存在很多误解。其实想说，西港都是中国人参与的垃圾地方，完全不能代表柬埔寨。之前在西港最火的时候就旗帜鲜明的告知大家西港是坑，完全不能买。所以就算西港每天买房人咨询的很多，我也坚守底线，没推广过，没卖过西港一个项目一套房子。能劝阻买房人的就劝阻，执迷不悟劝不了的我也没办法，用专业性帮大家把关做正确的事。现在来看，那些当时推广西港房产的，朋友圈各种吹的，各种奇迹、暴击、西港逻辑的，这些人现在都已经销声匿迹了，回国朋友圈改发微商和海景房了，想想都可笑。国外房产需要的素质和国内环京卖燕郊房需要的素质完全不一样，群众眼睛是雪亮的，经过西港事件，大家已经能识别出谁是真正专业的，谁是靠谱做事的，谁是能信赖的。那些没有专业能力，靠市场热度割韭菜的销售都会被淘汰。

做为西港割韭菜主力的水库欧成效的西港云朗租赁土地也SB了，朋友给我讲了个笑话：男的对女的说“等我西港的一亩地发财了，我们结婚吧”。女友听后，心里凉了，回了声“知道了”，知道这是男友最委婉的分手话语了。年最佳微小说。

为什么宣传西港的多，宣传金边的少啊，因为西港都是中国人，说中国话就行啊，门槛低，自然参与的人多，各种投机和暴击幻想者韭菜。金边中国人占比很少，每天都是和本地人和欧美人日韩人打交道，需要说英语啊，需要融入社会啊，需要有专业性正儿八经做事啊，有门槛啊。宣传的少不代表金边不好，只是信息不对等，除了中国人外，所有其它国家的人都只认可金边，并不认可西港。

所以大家也不要觉得柬埔寨不好，其实只是西港不好，柬埔寨首都金边发展很好的。很多人一知半解，拿西港来印象柬埔寨，是很不客观的。希望大家实地来柬埔寨首都金边实地感受最真实的社会。一个市场，最不希望的就是一些大V们炒作进来割韭菜，短期捞一票行为，留下一地鸡毛。这种很讨人厌的。

这次去金边，正好赶上柬埔寨送水节的最后一天假期，这个节日相当于中国的端午节，放好几天假，从香港转机飞金边的飞机上，看到了很多柬埔寨本地人来香港玩，我的前后左右坐的都是柬埔寨人，都是大包小包购物往行李架塞。感受下我座位左边柬埔寨本地女性的自信感，要不是那个身材我怕被吃亏，那一刻我真想攀上去套套近乎。

到了金边，一切都是那么热火朝天，朝气蓬勃，所有人脸上洋溢着笑容，街上车水马龙，每个人都在奔忙进行经济建设，晚上10点钟的街上还是车来车往不停歇，各个国家的人交融在一起，多元化和活力的市场，完全忘掉了国内的死气沉沉和萧条。

最钟爱的当地连锁咖啡brown还是坐满了人，消费力很旺，每次来带看房团网友们品尝大家都是赞不绝口，至今没有一个网友喝完说口味一般的。有一次，邻座的2个日本人在拍视频节目，也只有听到他们说话才能分辨出来不是中国人。否则，又被很多人认为都是中国人涌过来炒房了。我一直在讲，金边的各个国家外国人很多，同样是亚洲面孔，很可能是日韩人，就算说着普通话，也可能是马来西亚人香港人和中国台湾人。千万别再人云亦云认为长的亚洲人就都是中国人了。

柬埔寨人有喝咖啡习惯，我再发一张其它咖啡厅的照片，也是坐满了人，消费力很强。在国内店铺生意惨淡是一番景象，在金边又是另一番景象，感触颇深。

有一个网友之前已经买过一套，这次新项目推出，又来买了一套，顺便来办银行卡。带着办了2家主流银行的银行卡，网友顺便还从国内背了些美金过来直接存银行了，两年期每年6%的定存利息。大家感受下柬埔寨银行里很多本地人在办业务，从这些侧面就可以看出全民都在发展经济建设，都在忙着致富，这是一个欣欣向荣充满机会的城市。

自9月份后，我们之前每次看房团考察当地多个主流口碑项目，经过比较后大家重点选择买的那个项目已经近清盘卖完，也说明这个项目的性价比高在当地卖的最快。一直在筛选挑选新的靠谱项目，开发商口碑安全性、产品规划、位置、购买价格都要全面考量筛选。

经过2个月筛选和等待，我们挑选出来的新的性价比口碑项目正式面世开盘，写字楼+住宅+商业综合体，在金边莫尼旺主干道旁，位于最贵的bkk1区域往南1公里位置，单价只有美金，bkk1区域单价大家心里都有数。金边两条主干道，一条东西向的俄罗斯主干道，一条南北向的莫尼旺主干道。

这个新项目1栋写字楼，2栋住宅。本来预计下月面世，说是请大师算过，说现在日子更吉利，上上周就直接面世了，售楼处好多物料还没印刷出来，我们看房团自己买的房源，当天售楼处也只开了认购单据，定金单据三联复写纸还没印刷出来到售楼处，过了2天物料到位后才补开给我。

我自己很看好这个项目的写字楼，开盘价很低，美金，而且还有开盘额外折扣5个点。写字楼和住宅差价只有不到美金，写字楼明显价格定的低，而且在地块里位置好紧邻马路，当地市场写字楼稀缺，租金都很高，总共6个写字楼我都调研了，3栋甲级租金在31-38美金，2栋很普通的租金在27美金，基本都是满租，每栋写字楼里只有1-2套被遮挡之类有瑕疵的房源空置，剩下都满租。今年有个新交房的小开发商差品质写字楼也出租了70%房源了，租金也在23-30美金之间。这个新面世项目的写字楼产品是5A甲级，配了11部电梯，就算保守按照市场下限20美金租，按现在开盘价格，租金回报率也在11-12%，按照25美金租，租金回报率就在15%以上了，比住宅要高不少。

现在市场在售的唯一写字楼卖-美金。新面世这个项目的写字楼产品明显定价偏低。而且售楼处现在按带5年每年7%回报率包租的单价美金卖，我直接找开发商领导谈的不要包租，直接裸价美金卖，而且我详细调研，自己出租比开发商包租租金更高，这样裸价买单价便宜，后期租金还高，两头都合适。

然后按照我的思路，低楼层朝向主干道的，最合适，能在窗户上打广告牌，起到商铺的效果，将来出租时会抢手会优先被租，而且低楼层单价还低。所以从市场上租金回报率按照20美金下限计算，从这栋楼里的房源挑选，从月供多租金的差价好几百，多重安全垫保险，这样就是稳妥风险小的。这个项目开发商写字楼定价有漏洞明显偏低了，就有空子钻。有个看房团网友说看了两个其它项目，测算租金回报只有6%，我说是啊，市场平均租金回报8%，你不专业，选到的就是低于市场平均回报率的差项目。你专业，就能选到高于市场平均租金回报的项目。

大家肯定要问，写字楼是不是不如住宅升值好，因为在国内就是这样的现状。我想回答，完全不用担心。

首先柬埔寨土地只分农业用地，工业用地，住宅用地。住宅写字楼商铺都属于住宅用地，没有任何区别，政策和贷款条件之类都一模一样。不要拿国内的住宅和商业的投资升值差别来衡量。知道国内商业为什么比住宅升值差吗？因为国内商业二手房买卖是按照增值税累进税率，就是说你原价50万买的，现在要卖万，增值税算下来会有60万。所以很多人为了避税，都是合同网签价贴着原价50万或建委最低指导价，这样贷款只能贷网签价的50%，剩余的与真实成交价之间的差额，买方必须以全款的形式支付给卖房人，所以商业的买卖基本上就接近于全款，贷款杠杆率非常低，这个才是国内商业升值慢的核心。很多人没有买过卖过商业房源，没有实操经验，只知表象，不知其所以然。所以，在柬埔寨，写字楼和公寓都属于住宅，性质一模一样，写字楼租金回报率更高，更合适。

另外，出售也不用担心，只要买到靠谱性价比项目的靠谱房源，租金强支撑，将来卖就没问题。比如我认识的柬埔寨工作的中企员工虽然有房租补贴，但很多人都觉得租金高，都自己买房了，觉得更划算。将来租写字楼的也一样，租两年觉得租金高，就会有大量自己购买写字楼的需求，因为这样更划算。

发几张我们看房团在柬埔寨首都金边当地实地调研的写字楼市场租金，大家感受下：

这么合适的产品，刚开盘，开发商销售们对项目熟悉度还不够，我自己的思路，通过对市场项目的详细了解分析判断，选择写字楼产品里低楼层朝主干道的户型房源，楼层越低价值越高，将来越好出租。这种房源没有多少套，我们自己还没买，没吃饱的前提下，不愿意大规模宣传，万一被别人知道了项目细节和价值思路就会和我们竞争抢房源。

所以，我这次看房团去只在私下一些靠谱的网友里进行了宣传，我本人自己也买了1套，真金白银的做出了投票，首付都已交完了。我也希望看房团网友们能买挨在一起，将来更方便合并打通或分拆出租，价值更大。去之前就已经私下交流凑了7个平时靠谱的网友一起买，我直接找的开发商领导谈的不带5年包租的裸价购买，单价非常合适，我们当天晚上在售楼处忙到晚上9点多，一直在转账定房办购房手续。等我们大批网友都买完，挑选到合适的房源后，后续看房团网友一共买了这个写字楼低楼层房源12套。

在我们看房团网友买完这些房源后，信息在售楼处公开了，售楼处的销售们知道我们申请买的这种不带包租的裸价便宜房源，才开始顺着我们谈的这种政策，开始跟其他客户讲解。

所以，做一个靠谱的人，好机会才会接近你。

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