伊斯坦布尔房产投资的差别和机会

李博士考察记

中国的房地产市场发展时间并不长，但是，关于楼市投资的概念和知识，好像人人都懂一些，这主要得益于最近20年楼市的快速发展。这20年中国楼市有一个显著特点就是“快”字，房屋增量快，20年下来，人均居住面积从4平米直达到40平方米左右。另一个就是房价上涨太快，在一年就翻倍的情况也不鲜见。数量多，涨价快，因此，房屋成为中国20年来最好的投资品，很多人因为投资房产一夜暴富，羊群效应，屡试不爽，后来投资买房就变成了全国人人都要参与的一种奇观。

但是，到了人人都知道投资赚钱的时候，这个事情也就到头了。这就是物极必反的道理，人人投资可以，但是人人赚钱却是绝对不可能的。经济学上有个二八定律，就是说，赚钱的只可能是20%的人，而80%的人是跟着凑份子的。而这20%的人只要分析，也会发现，这些人有两个特点，一个是胆子大，敢冒险，他们往往就是那些第一个吃螃蟹的人。另一个就是下手快，别人还搞不清楚房地产是怎么回事的时候，他们就已经开始试水了。年以后，中国楼市开始回归理性，部分地区房价出现下降，大多数地区楼市已经失去投资价值。

也正是在这个时候，国外投资兴起，最先热起来的是加拿大和澳大利亚，这两个国家的有利条件是国土面积巨大，人口稀少，也是华人比较集中的地区，所以，在前几年，确实有了很大发展。但是，与国内的楼市投资相似，这几年澳洲和加拿大的房价也是飞涨的厉害，在带给中国投资者巨额利益的同时，也在当地社会造成了很大矛盾，于是当地政府收紧了外国投资政策，甚至出台了严格限制国外购房投资的措施。

最近国外投资比较热的是东南亚各国，特别是马来西亚、泰国，柬埔寨，东南亚地区和中国文化有很多相似之处，也有一些中国的开发商和中介机构参与了当地楼市开发，对中国人来说，在东南亚地区投资购房的主要目的是养老，投资移民的不多，这有客观的条件约束，也有主观认识的问题。从去年开始，土耳其地产投资异军突起，首先是中东国家的投资者蜂拥而至，去年中国的投资者也陆续开始进入，估计在今后两年会成为气候。

土耳其房地产市场，有点像中国楼市的起步阶段，房价正在上升的起步阶段，同时，楼盘还在遍地开花，似乎到处都是建筑工地，一派蒸蒸日上的景象。当前外国投资者进入土耳其楼市有两个有利条件，一个是土耳其里拉这两年大幅度贬值，这种汇率变化对外国人投资非常有利。而土耳其货币贬值的主要原因，一方面是国内经济的影响，还有一个重要原因就是美国的经济制裁。第二个有利条件就是土耳其大大降低了移民门槛，一个响亮的口号就是25万美元投资购房办理永居和身份。而在之前，这个门槛高达万美元。土耳其大幅度降低移民门槛的原因，主要是国内经济发展的需要，这个机会是很难得的。有分析认为，当土耳其经济好转以后，这个门槛肯定会再次提高。这个也是市场规律，供求和需求的变化，会不断的达成新的均衡点。

根据NevitaInternational的一份报告，外国人在年上半年购买了价值30亿美元的房产。土耳其中央银行的数据显示：在年1月至6月期间，共向外国人出售了19,套房屋，而年同期出售11,套房屋，同比增长67％。伊斯坦布尔是该国的金融中心和最大的城市，出售给外国人房屋数量最多，达到套。其次是受欢迎的度假胜地安塔利亚，售出4,套，再者是首都安卡拉，售出1,套。初步统计，年外国人的房屋购买量达到创纪录的50,套左右。数据显示伊拉克人是最大的购房群体，其次是伊朗人、俄罗斯人，中国人投资土耳其才刚刚开始。

拿破仑曾说过，“如果世界上只有一个首都，那一定是伊斯坦布尔。”伊斯坦布尔是奥斯曼帝国时期首都，今天也还是土耳其最大的城市，人口刚刚超过万，也算是少有的几个国际一线城市。从地理上看，伊斯坦布尔是欧亚交汇的地方，历史的文明曾在这里碰撞，对于欧洲人来说，这里是东方，对于亚洲人而言，这里是西方。如今每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔，其中大部分都是来伊斯坦布尔工作的年轻专业人士，青年就是社会的活力，是充满发展动力的象征。

土耳其对外国销售的房产项目以酒店式公寓为主，不过，土耳其的酒店式公寓和中国的酒店式公寓不是一回事，土耳其的所有房产都是永久产权，销售渠道和住宅完全一致，同时，酒店式公寓对外国投资者来说，有更多的优势，一是开发商负责包租经营，成为投资者的一个稳定收入来源，二是，酒店式公寓各种生活条件齐备，健身、娱乐、餐饮等公共服务条件也很好，三是，酒店式公寓一般地理位置比较好，交通和市政条件方便。当然，土耳其的高级住宅模式也具有安全的环境和现代的城市结构，结合了理想的社会住宅综合服务模式，具有比较好的学校、医院、商场等生活条件。

伊斯坦布尔坐拥黑海和马尔马拉海两个海洋资源，博斯普鲁斯海峡在伊斯坦布尔穿城而过，独特的景观和优良的自然环境，也让伊斯坦布尔楼市与其他城市相比占有相当大的优势，成为土耳其外国房地产购买者最受欢迎的目的地。虽然伊斯坦布尔是世界著名古城，历史悠久，但是就房地产业来说，仍然是全球房地产市场尚待开发的处女地。最近这几年，由于多种因素，土耳其经济还处在低迷发展阶段，基础设施建设和城市发展需要大量的资金，进行现代化改造和发展，这也正是当前伊斯坦布尔紧迫的发展目标和任务。

年9月30日新华社的一篇报道称，土耳其货币里拉大幅贬值，富有的外国人开始瞄向伊斯坦布尔博斯普鲁斯海峡岸边价值高达数千万美元的海景房。对伊斯坦布尔海景房的需求已经出现“显著”增长，买主多为伊朗人、阿塞拜疆人、沙特阿拉伯人和卡塔尔人。与之相对应，有意出售自家海景房或豪华公寓的土耳其房东人数也在增加。新华社的文章认为，由于自身经济结构以及与美国摩擦升级等原因，年以来土耳其里拉对美元汇率已累计下挫约40％。结果便是外国人开始考虑在伊斯坦布尔购置性价比更高的房产。土耳其政府日前宣布放宽对外国人获取土耳其国籍的资金和投资等要求。就不动产而言，现在外国人只要在土耳其拥有价值至少25万美元的不动产就可获取土耳其国籍，过去则为万美元，这也是吸引外国购房人的重要因素之一。

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