泰国马来西亚菲律宾印尼投资价值全解

为全球最爱买房的中国人，在近几年更是把投资做到了全世界各个角落。

随着中国人口红利的消失，劳动力成本的抬升，人口密集型产业正在不断向东南亚地区转移，大量的海外资金正在不断向东南亚地区涌入。

那么作为普通投资者，应该如何抓住这一波东南亚房产投资红利，避免踩雷呢？

这就要聊聊海外房产的投资逻辑，我们从四个方便来对比下东南亚几大国家的房产情况。

谈投资标的，不谈资金的准入门槛都是耍流氓。

以东南亚各国首都住宅的总价为例，泰国曼谷的公寓挂牌中位数约等于15万人民币，马来西亚吉隆坡约为万人民币，菲律宾的马尼拉为万人民币，印尼雅加达则为55万人民币。

与之相对应的是首付款的比例，这直接关系到了杠杆回报率和人民币跨境难易度的问题。

曼谷平均首付标准是0%~20%，吉隆坡是20%到40%之间，马尼拉很宽松，也是0%-20%之间。最后的雅加达，在10%~15%

由此可以判定，东南亚这几个国家首都的房源普遍特征是首付比较低，总价大约在国内三线或四线城市的水平，对于都能到海外置业的中国中产来说，门槛并不算高。

具体来说就是房产税、物业费、其他持有税种等等，这直接关系到了投资房产后的租金回报率的高低。

吉隆坡是持有成本最高的东南亚城市，阶梯式的房产持有印花税每年最高能到房产总价的4%年，因此如果出租回报率不到4%，那么即使全款买了房，也可能面临负现金流的窘境。

其他的几个城市持有成本相对就比较低，包含物业费、租赁管理费、房产持有税等等，每年的成本也都能控制在总房价的1%以内。

这直接关系到了投资回报率的高低。

曼谷房产持有未满五年征收.%房价的特种商业税，但是如果持有超过5年或作为主要住宅超1年可免除该税收;吉隆坡房产持有未满五年征收超高额的0%的差额增值税，满五年后这个税种直接降到了10%;马尼拉则是6%的全额资本利得税。

除此之外，各国还有从%-10%不等的各项税种，如注册费、过户费、中介费、印花税等等等等。

总结一下，东南亚各国首都的房产在购入并卖出的综合成本大概在10%-15%之间。

租金回报越高，就能越能抵消房贷带来的利息成本，在这点上以上几个城市的表现都很优秀。

除了吉隆坡因为有高额的租金印花税导致回报率低于4%以外，其他三个城市都至少能有6%以上的租金回报率。

从这几个方面开看，东南亚房产的投资潜力还是非常不错的。

不过，在海外买房还要

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