德梵海外马来西亚房产火起来连外汇管制

大陆的房地产政策频繁的变动，新政策忽闪忽现，使得想要投资国内房地产的投资者望而止步，不敢也不能出手购买（如下图所示，自09年来政府出台的重大的政策）。加之，今年年初以来一直加强的外汇管制政策，也加速了投资者将投资目光转向海外市场。

海外投资已经不在是富人的专利，金融时报将调查中的投资者分成了三类：

今年的调查中与往年不同的是：首次引入了新的样本群体；

可支配流动资金在60万－万人民币，想要通过海外投资实现资产多样化的“大众富裕“（massaffluent）现有的海外资产占总资产比例的平均水平为25.4％。

另外两个调查群体是：

可支配流动资金在万－0万人民币的“富裕人群”普遍将总资产25.9%的进行了海外投资。

可支配流动资金在0万人民币以上的“非常富有人群”平均持有总资产比例19.3%的海外投资。

与其说中国的资本管制制度是一个路障，不如说是一个减速路障来的贴切：超过67.6％的受访者表示虽然将人民币转移到海外进行投资更加困难，但仍有可能想办法绕过每年5万美元外汇额度的上限。

海外投资的目的—获利？分散风险？

进行海外投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种（风险）对冲：54.1％的受访者预期中国经济将会进一步放缓，而47.3％的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值率已经达到8％，由于货币超发严重，人民币估值依然虚高，仍存在较大的贬值压力。

由此可见，选择海外投资的最重要的原因是中国投资者普遍需要通过将投资多样化来分散风险。

调查结果表明，只有29.7%的受访者进行海外投资的初衷是为了获取更高的利润，虽然这一数字比年调查报告中高出了8.6个百分点，但仍然有超过半数的受访者表示比起海外投资，他们在本地反而有更好的途径追求高利润。

目前，随着富裕的中国人变得更加熟悉海外投资市场，固守本地投资市场的保守主义出现了下滑的迹象。被调查者对海外投资的盈利也越来越有信心，将海外投资组合的预期回报率设定为至少5％的投资者也从一年前的39.2％，上升到了51.4％。

“房子＝家”海外置业为安家

对于中国的出境游和国内的投资者来说，依然是房产为王。住宅物业再次成为中国海外投资者的首选，有71.6％的受访者表示，他们在海外拥有自己的住宅物业。此次调查结果略低于年76.6％的记录。其原因很大程度上在于此次调查样本扩大，首次加入了大众富裕的投资者（见图表）

近年来，对海外购置物业有自住需求的中国购房者越来越多。有58.5%的受访者表示，在海外购买房产的最重要原因是给自己的家人或是孩子在海外求学找一个居所。

另有43.4％的受访者表示，他们在海外购买住房只是作为一种投资。

这种购买模式的转变也解释了最近一年里中国买家购置房产平均价格有所下降的原因：此次调查纳入了普通大众投资者，这部分投资者由于财产规模方面的局限，平均花费万人民币用来购置海外房产。而去年没有纳入大众投资者时，中国买家购置海外房产的平均花费则为万人民币（见图表）。

有迹象表明，像东南亚这样的新兴市场正在开始获得入门级投资者的青睐，东南亚知名开发商去年向中国买家出售了价值万人民币的房产，对比年万的销售额，可谓质的飞跃。

加速转向海外，且观念逐渐改变

根据最近三次的客户调研（分别是年8月、年3月、年8月）的调查结果显示受访的大陆投资者中，有18%的人是最近一年内（.8-.8）买房的，有78%的人是在过去的五年间（-年）买房的。其中有19%的购房房源还在建设当中，还未交付。

关于购买境外房产的理由，还是以投资为主，但是投资的占比有所下降（17年比16年下降5%左右），相反临时居所的用途逐年增加。这也表明，大陆投资者的购房理念发生着转变，越来越多的人有了“出去度假时有所居”的概念。

购买力强大，且范围正在拓宽

中国投资者已经成为继香港、新加坡和马来西亚后的第四大海外买家。而且根据数据预测，中国投资客的数量也会继续增加。

新兴的东南亚市场市场逐渐活跃起来。从下面的图标中可以看出，上一年中还处于空白的马来西亚在最近一期的调查中已经占一定比例，在“一带一路”政策的带动下，房地产市场迅速升温，占比已将近10%。

人民币贬值风险促使

中国家庭海外投资热潮来袭

大多数受调查的海外投资者计划在未来两年增加其海外持有资本，并保持对海外资产配置的兴趣。

今年，商业地产投资也迎来了一轮飙升，预计将吸引更多来自中国的资金流入。股票，寿险计划，固定收益产品和结构化产品也很受欢迎。

保险产品的繁荣和试点股票投资计划将香港提升一位至第三，而在年位列前三的澳大利亚今年仅仅排在第四，原因是投资门槛限制的提高，和附加税的增加。

无论中国家庭在哪里投资，以及他们的投资计划，购置海外资产的资金外流状况都将继续增长。

大部分中国人的境外投资起步于房地产。在目前拥有境外资产投资的高净值客群中遥遥领先于其他资产类别。参与调研超过半数的人都表示会考虑增持国外资产配置，房地产投资几乎是所有人的首选。

因为对国外经济、政治环境相对陌生，进行海外投资的高净值人群普遍比国内更为保守，固定收益类成为仅次于房地产的第二大投资产品。

资本管制对中国家庭海外投资的影响

与此同时，资本管制收紧使得中国家庭对非人民币资产（外汇）这一根本性需求被掩盖。

尽管当前人民币汇率稳定，但公众对人民币贬值颇为担忧，这将继续拉动中国家庭对外汇的购买需求。

资本管制收紧，遏制了售汇，监管机构也颇为焦虑，进而导致银行要求申请人提供更多的证明文件，导致消费者对外汇交易望而却步。于是，那些无照经营的外汇卖家门生意越发兴隆，但他们的业务量仍无法满足中国用户的需求。

尽管近期政策放宽，但大部分的资本管制措施仍予以保留，至少在短期内，中国的监管机构将继续为国内的金融体系保驾护航。

年底，中国政府的资本管制已大幅收紧，以防止资金外流，进而导致外汇储备金枯竭并对国内金融稳定造成威胁。尽管当局已撤销了一项极为严苛的管控措施，但覆盖面较广的监管机制依然健在。银行家们纷纷表示，中国政府的资本管制已导致售汇出现急剧下滑。

在调查中，有42.2%的受访银行家们表示，售汇自半年前开始下跌，而去年8月持相同观点的银行家所占比例只有26.9%（见图表）。售汇下跌在小城市表现得最为突出：52%的二三线城市受访者表示售汇遭遇下挫。相较之下，抱有售汇下挫观点的一线城市受访者只占了36.4%。

潜在用户已获悉中国政府将收紧外汇管制——与去年调查时的数据相比，报称外汇交易咨询人数下滑的银行家占比已翻了两倍（见图表）。在南京市，有位中国银行的高管称，中国银行业监督管理委员会（简称“银监会”，ChinaBankingRegulatoryCommission）对两家曾帮助客户规避资本管制的银行处以罚金。此后，中国银行的售汇跌幅达10%。

结语

尽管监管部门最近可能会撤销数条最为严苛的管控措施，但预计大部分中国资本管制制度仍存在。在银行家调查中，91.4%的受访者称，预计在未来半年内，个人在转移资金方面将面临难题。

美元走弱这一前景预期可能会使人民币坚挺，但中国金融系统内的漏洞颇多，需要继续扩大机构的涌入渠道，同时限制资本外流。

调查强调了中国家庭对外汇的需求量极大，这表明若无当前的管控措施，资本外流的情况可能更为严重。

经济表现增长依然过度依赖于住房市场及贷款泛滥，目前当局正在竭力遏制上述问题。我们预计将会出现更多的市场骚动，这意味着过去数月来资本账户的平稳过度将无法再持续。

吉隆坡金三角新地标——武吉免登城中城中心(BBCC)

武吉免登城中城(BBCC)，占地19.4英亩，位处吉隆坡最繁华的黄金地段，是项集商务、办公、零售、娱乐与生活等多种城市核心功能于一体的城市综合项目.座落市中心策略性選址的BBCC，將重燃社區光輝,換新城市活力，除满足各层面的生活与精神文化需求,更全方位引领提升城市功能，势将成为吉隆坡金三角真正意义上的新核心.

便捷交通网络实现国际接轨

BBCC依国际标准设计规划，将吸引来自全球各地的访客.项目内设有一座公共交通中转枢纽，除含括既有的汉都亚轻快铁站(HangTuahLRTStation)、汉都亚单轨火车站(HangTuahMonorailStation)，从武吉免登城中城(BBCC)还可衔接至即将开通的默迪卡捷运站(MerdekaMRTStation).未来访客只需乘搭捷运，即可在几站之外连接到吉隆坡–新加坡高速铁路(HighSpeedRailwayStation).以便捷交通网路，实现国际接轨！

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热带光影禅意生活

LUCENTIA是武吉免登城中城(BBCC)计划下的第一项住宅项目，由两栋分别楼高47层及35层可相连互通的楼体组成.这项豪华公寓策划从日式纸灯笼中汲取设计灵感，将光的艺术融入家居生活，让日常每一天都沉浸在光的诗性美学中.日间，室内充沛着热带自然光线；落日后，细腻柔和的光线微微透入，这项豪华公寓的设计灵感取自于日式纸灯笼，将像盏温柔的灯指引回家的路.

奢华设施一应俱全

LUCENTIA备有四层精心策划的休闲娱乐设施，提供业主奢华舒适的公寓生活，满足各项需求.在LUCENTIA，住户可随心所欲在位于3A楼的双层露天阳台享受户外活动，或到33A、35楼的天际观景台进行各项休闲活动，居高临下俯瞰绝美城市天际线.

禅意生活格调

LUCENTIA,意即光之使者.公寓设计融自然与光影于一体，演绎雅致闲适的生活格调.置身在LUCENTIA被环抱在光赋予的安定感中；一方水景澄澈明净，潺潺流水，营造恬美静谧的禅意生活.

精巧奢华城市雅居

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室内装修效果图：

户型图：

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德梵海外中马两地公司，专业办理马来西亚第二家园计划。我们是一个集马来西亚移民，旅游，子女教育，房地产咨询的综合性交流平台。

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